Vender una vivienda en Andalucía: documentación, gastos e impuestos (Guía 2026)

⚠️ Guía de carácter general. Los tipos impositivos, coeficientes y bonificaciones deben verificarse en la fecha de la operación con un asesor fiscal.

Esta es la guía que uso con mis clientes. Guárdala: te ahorrará dos viajes a la notaría.

Checklist completa de documentación

Documento	Dónde se pide	Plazo	Coste orientativo	¿Obligatorio?
Escritura de propiedad	La tienes tú o copia en la notaría donde se firmó	1-5 días	30-90 € la copia	Sí
Nota simple registral actualizada	Registro de la Propiedad o web del Colegio de Registradores	24-72 h	9-15 €	Sí, en la práctica
Certificado de eficiencia energética	Técnico competente + registro en la Junta de Andalucía	3-10 días	80-200 €	Sí
Último recibo del IBI	Lo tienes o en el ayuntamiento	Inmediato	0 €	Sí
Certificado de estar al corriente con la comunidad	Administrador de fincas	3-10 días	0-50 €	Sí
Certificado de deuda cero o saldo pendiente	Tu banco	3-15 días	0-150 €	Solo si hay hipoteca
Estatutos de la comunidad	Administrador	3-10 días	0-30 €	Recomendable
Últimas actas de junta	Administrador	3-10 días	0-30 €	Recomendable
Licencia de primera ocupación / cédula	Ayuntamiento	10-30 días	0-60 €	Según caso
Ficha catastral	Sede Electrónica del Catastro	Inmediato	0 €	Recomendable
Contratos de suministros	Compañías	Inmediato	0 €	Recomendable
Inspección Técnica del Edificio (ITE/IEE)	Comunidad o ayuntamiento	Variable	Variable	Según antigüedad del inmueble
Licencia turística (VUT)	Registro de Turismo de Andalucía	Inmediato	0 €	Solo si la vivienda es VUT

Documentación adicional según el caso

• Vivienda heredada: escritura de aceptación de herencia, liquidación del Impuesto de Sucesiones e inscripción registral a nombre del vendedor. Sin la inscripción, no se puede vender.
• Vivienda con obras o ampliaciones: licencia de obra, certificado final de obra y declaración de obra nueva inscrita. Es el problema más frecuente en la Axarquía.
• Vendedor no residente: NIE en vigor y documentación fiscal.
• Vendedor casado en gananciales: consentimiento del cónyuge.
• Vivienda protegida (VPO): autorización o visado de la administración competente, y comprobación de plazos de descalificación.

Consejo práctico: pide la nota simple antes de publicar el anuncio, no antes de la firma. Aparecen embargos olvidados, hipotecas pagadas pero no canceladas registralmente y superficies que no coinciden. Descubrir eso con un comprador esperando es la forma más rápida de perder una operación.

Gastos que asume el vendedor

Concepto	Importe orientativo	Notas
Certificado energético	80-200 €	Obligatorio para publicitar el inmueble
Nota simple	9-15 €	Por cada solicitud
Certificado de comunidad	0-50 €	Según administrador
Cancelación registral de hipoteca	400-1.000 €	Notaría + registro + gestoría
Plusvalía municipal	Variable	Ver más abajo
IRPF por ganancia patrimonial	Variable	Ver más abajo
Honorarios de agencia	3-5 % + IVA	Si se contrata
Notaría (escritura matriz)	Habitualmente comprador	Salvo pacto en contrario

Sobre el reparto notarial: la práctica habitual en Andalucía es que el comprador asuma los gastos de notaría, registro e impuesto de transmisión, y el vendedor la plusvalía municipal y la cancelación de su hipoteca. Es una costumbre, no una imposición: puede pactarse otra cosa, y conviene dejarlo escrito en las arras.

Impuestos de la venta

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Grava el incremento de valor del suelo urbano desde que lo adquiriste hasta que lo vendes. La paga el vendedor y la gestiona el ayuntamiento del municipio.

Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el que te resulte más favorable:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia (los coeficientes se actualizan periódicamente).
• Método real: diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, aplicando la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total.

Punto clave: si no ha habido incremento de valor —vendes por menos de lo que compraste, acreditándolo con las escrituras— la operación no está sujeta. Hay que solicitarlo expresamente y acreditarlo; no se aplica de oficio.

Plazo de presentación: 30 días hábiles desde la firma, ampliable en transmisiones por causa de muerte.

IRPF: ganancia patrimonial

La diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición tributa en la base imponible del ahorro.

Cálculo:

Valor de transmisión = Precio de venta − gastos de venta (agencia, plusvalía, certificados)

Valor de adquisición = Precio de compra + gastos e impuestos de la compra + inversiones y mejoras

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición

Escala de la base del ahorro vigente:

Tramo	Tipo
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 a 50.000 €	21 %
De 50.000 a 200.000 €	23 %
De 200.000 a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 %

La escala se aplica sobre el total de la base del ahorro, no solo sobre la plusvalía inmobiliaria: si tienes otros rendimientos de capital, elevan el tipo marginal aplicable.

Exenciones principales:

• Reinversión en vivienda habitual. Exención total si reinviertes el importe íntegro obtenido en otra vivienda habitual en el plazo de dos años. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años. La ganancia por la transmisión de la vivienda habitual queda exenta al 100 %, sin necesidad de reinvertir.
• Renta vitalicia. Para mayores de 65 años, exención de hasta 240.000 € si se constituye una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses desde la venta.

Muy importante: conserva las facturas de todas las mejoras e inversiones realizadas en el inmueble. Aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia. Las reparaciones ordinarias y de mantenimiento, en cambio, no computan.

Retención del 3 % si el vendedor es no residente

Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. El vendedor presenta después su declaración y, si la retención excede de lo debido, solicita la devolución.

Es un punto crítico en la Costa del Sol, donde una parte relevante de las operaciones tiene vendedor extranjero. Si eres el comprador y no practicas la retención, respondes tú de la deuda.

Cargas ocultas que aparecen en la nota simple

Las que veo con más frecuencia en la Axarquía:

• Hipoteca pagada pero no cancelada registralmente. Terminaste de pagar hace ocho años, pero la carga sigue inscrita. Cancelarla lleva entre dos y seis semanas y cuesta entre 400 y 1.000 €.
• Embargos por deudas antiguas. IBI impagado, tasas municipales, deudas con la Seguridad Social.
• Afecciones fiscales de una herencia anterior no liquidada correctamente.
• Servidumbres de paso, luces o vistas. Muy comunes en fincas rústicas y casas de pueblo.
• Discrepancias de superficie entre Registro, Catastro y realidad. Habitual en ampliaciones no declaradas.
• Condición resolutoria de una compraventa anterior con precio aplazado.
• Limitaciones de VPO aún vigentes.

Ninguna es insalvable. Todas necesitan tiempo. Por eso se piden antes de publicar.

Especial: vivienda con licencia turística (VUT)

Si vendes una vivienda inscrita como vivienda de uso turístico en Andalucía, hay comprobaciones adicionales:

• Verificar que la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía está en vigor y que la vivienda cumple los requisitos exigidos por la normativa vigente.
• Comprobar los estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios, que pueden condicionar o limitar la actividad.
• Revisar la situación urbanística municipal, ya que la normativa andaluza reciente ha introducido requisitos y ha habilitado a los ayuntamientos para adoptar medidas limitativas en determinadas zonas.
• Aclarar en el contrato si la licencia se transmite con el inmueble y bajo qué condiciones.

No des por hecho que la licencia se transmite automáticamente ni que el comprador podrá seguir explotándola: verifícalo antes de incluirlo como argumento de venta o de precio. Una VUT que no puede mantenerse no vale lo que el propietario cree que vale.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos son obligatorios para vender en Andalucía?

Escritura de propiedad, certificado de eficiencia energética, certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios y, si hay hipoteca, certificado de saldo pendiente o de deuda cero. En la práctica también son imprescindibles la nota simple actualizada y el último recibo del IBI.

¿Quién paga la plusvalía municipal, comprador o vendedor?

El vendedor, como regla general en las transmisiones onerosas. Es un tributo que grava el incremento de valor del suelo urbano durante el periodo de tenencia y lo gestiona el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble.

¿Cuánto tributa la venta de una vivienda en el IRPF?

La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro con una escala progresiva del 19 % al 30 %, según el importe. Existen exenciones relevantes: reinversión en vivienda habitual y transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.

¿Estoy exento si reinvierto en vivienda habitual?

Sí, si reinviertes el importe total obtenido en la adquisición de otra vivienda habitual dentro del plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención se aplica de forma proporcional.

¿Qué pasa si el vendedor es no residente?

Si quien es no residente es el vendedor, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. Si el no residente es el comprador, no hay retención, pero necesitará NIE para escriturar.

¿Puedo vender una casa que heredé y todavía no está a mi nombre?

No hasta que la herencia esté aceptada, liquidado el Impuesto de Sucesiones e inscrita la propiedad a tu nombre en el Registro. Es un trámite que puede llevar meses; conviene iniciarlo antes de plantearte la venta.

¿Cuánto tarda todo el proceso desde que acepto una oferta?

Entre cuatro y ocho semanas si la documentación está preparada. Si el comprador necesita hipoteca, súmale de dos a cuatro semanas más. Si hay cargas que cancelar o una herencia pendiente de inscribir, puede irse a varios meses.

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Fabiana Gastaudo es perito judicial inmobiliario y experta en valoración de inmuebles, con ejercicio en Málaga capital y la comarca de la Axarquía.

Fuentes: Ley 35/2006, del IRPF, y normativa de desarrollo · Ley 7/2024, escala de la base imponible del ahorro · Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, IIVTNU y reforma 2021 · Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, retención del 3 % · Normativa autonómica andaluza sobre viviendas de uso turístico.

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